随着市民的生活水平越来越高，吃饱穿暖不再是愿望，如何提高生活品质才是人们的更高追求，尤其是改善自己的居住环境、拥有属于自己的房子成了很多人的梦想。

　　但在买房过程中碰到各种问题，让不少购房者头疼不已。房产作为一个综合性商品，牵涉到很多方面，交易过程、交付过程、物业管理、装修、停车位等等，都容易出现问题、产生纠纷，房地产方面的投诉与日俱增。值此3·15之际，笔者从选房、收房、物业三个方面与大家共同解读房产相关消费中的问题。洪燕茹

　　>>>买房篇<<<

　　问题一：认购书要不要签？

　　在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，大多要求购房人签订认购书，交纳认购款。不少购房者甚至还误以为签认购书是购房的必经程序。

　　提醒：

　　事实上，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，购房者可以选择不签认购书而直接签购房合同的。

　　根据《合同法》规定，认购书属“预约合同”，也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确，如果置业者未见购房合同，那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　问题二：“定金”“订金”傻傻分不清

　　匆匆看中一套房子，在销售人员的游说下，心急的购房者没有签购房合同就向开发商预付订金。在事后考察中，购房者发现此房源的不足之处，向开发商要回预付款但遭拒绝。

　　提醒：

　　这种情况下，购房者预付的是“订金”并非“定金”，起不到担保债权的作用。而“定金”则不同，在商品房销售中，定金罚则同样适用，即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金。”

　　值得注意的是，《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。

　　问题三：“溢美之词”轻易信

　　开发商精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺，例如“这里拥有最核心的位置，尊贵的地段，升值潜力相当大”、“等到××路一通车，到市中心就只要5分钟车程，非常方便”……但实际上，这些“溢美之词”更多是噱头，也不具有多大法律效力。

　　提醒：

　　据了解，广告只是一种“要约邀请”，对开发商而言并没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。而我国对于房地产广告的管理，主要是通过工商、房管等部门。根据相关规定，开发商发布的预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容。

　　>>>收房篇<<<

　　问题一：交房逾期

　　按合同约定，开发商一般会在交房前十几天通知业主交房，告知具体交房的时间及须带齐的资料。开发商约定的交房时限一般在交房通知单寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

　　提醒：

　　一方面，如合同约定的收房期恰逢外出，购房者可通过电话或让亲友前去咨询具体情况。不能如期到场时，可及时与开发商联系另约时间。

　　另一方面，如果是开发商方面逾期交房且不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。但是购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋，毕竟开发商履行了交房义务。

　　问题二：“两书一表”不齐全

　　验房前须要求开发商出示“两书一表”（即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》），只有证件齐全了，才能签署入住单。有个别楼盘“两书一表”不齐全就准备交房，这主要是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。

　　提醒：

　　如果没有这“两书一表”，购房人可选择不收房。如需收房，要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。购房者可以直接带走《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件。在查看《竣工验收备案表》原件需特别仔细，因为《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

　　问题三：工程质量有问题

　　购房者在验房时发现工程质量有问题，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，应当及时将问题列进验收文件里。

　　提醒：

　　只要发现问题，无论大小，都要记录下来。如果楼盘没有准备验收登记表，购房者要自备纸笔，将有关问题一一记录。

　　据了解，如果交付的商品房存在工程质量瑕疵，如果合同中明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”，则购房人可以拒绝接收房屋。若无明确约定，购房者可以根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房”的规定要求退房。

　　>>>物业篇<<<

　　问题：物业管理费究竟是什么

　　“物业管理费究竟是什么，包含了哪些费用？它的收费标准又是什么？”相信这个问题也是大部分业主的困惑之一。部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。

　　此外，有少数开发商在房屋销售低潮时，许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现。这也导致了另外一个问题——物业管理费收不到，同时也使其他业主有所不满。

　　提醒：

　　据《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称取代。