继上周国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对合理安排住房和其用地供应规模、优化住房供应套型，促进用地结构调整等作出了要求之后，3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会再一次放出“红利”，发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，有房有贷的二套房首付比例最低降至四成，有房无贷的二套房首付比例降至三成，除此之外，二手房营业税起征点也有了调整，从5年变为2年……对于购房者尤其是改善置业者来说，此番调整，无疑又是一次“天降福利”。

　　政 策

　　新政利好，住房消费受支持

　　今年以来，多方对房地产行业支持力度不断加大，农历新年年前降准，新年后降息，有关部门也不断表态对合理住房消费的支持。诸多业内人士曾在采访中表示，这并不是全部，两会之后，4月份央行可能会有新动作，住建部或进一步下调首付比例以及放宽税率。不过，央行的动作似乎来得更“早”些，也更“猛”些，不但在4月前宣布下调首付，而且首付比例也较业内所想的五成来得更低些，除此之外，营业税也进行了一并调整。

　　首付方面，3月30日发布的《通知》中，除了明确对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%外，更明确了要进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。营业税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　声 音

　　二套房新政或促市民改善置业

　　此前，有业内人士测算得出，若商贷及公积金贷款的首付全面降至2成，会刺激386万套住房需求。按照上述测算，以目前全国6亿平方米的商品房库存，至少可以消化掉一半，以此带动房价整体上扬。不过，管家婆中介的黄道宝先生表示，就台州来说，由于置业需求的刚性，刚需人群受到的政策层面的影响较小，不论政策怎么变，刚需置业者要出手的还是会出手。

　　虽然对本地刚需置业者影响有限，但是下调二套房首付比例，对于改善置业者却将带来较大影响。

　　此前有传闻说二套房房贷首付比例将降至五成，黄道宝认为，五成对改善置业者不会有太大的影响：“如果进行房子的按揭抵押，二套房的贷款首付可能低至三成，所以首付降至五成不会对市场造成很大的影响。”

　　但是最新发布的政策明确“有房有贷的二套房首付比例最低降至四成，有房无贷的二套房首付比例降至三成”，这在众人眼里，对楼市的论调又有些不一样了。

　　“首付最低直接降至四成，那对改善置业者肯定是会有影响的。”黄道宝表示，“今年，国家对房市的支持力度可见一斑，从一手房方面来说，开发商融资问题得到缓解，不急卖了，房价有上涨的动力了，之前很多改善者业者之所以处于观望等待，是因为在等待更好更有利的政策，如果政策的缓冲期过后，政策落到了实处后，楼市涨价的话，那么改善型置业者入市的脚步自然会有所加快；从二手房方面来说，20%的首付比例降低影响可能对改善型置业者影响不是特别大，但是5年改2年直接减少了5.5%的营业税，对置业者无疑是重大利好。”

　　开元房产台州区域分公司营销总监林文锡表示，政策利好改善是不容置疑的，新政下必然会刺激一部分改善需求释放，不过林文锡也表示，目前就椒黄路三区来看，库存量还比较大，短时间内去库存还是主要目标，相较一手房市场，新政对二手房市场的影响更大。

　　台州远洲集团销售经理梁宗表示，政策对改善型置业者的影响还是比较大的，对成交也有相当的促进作用。前天政策出台后，不少远洲·墅的业主客户打电话前来咨询，影响立竿见影，在现在这种形势下，我们也不排除涨价的可能，具体还是看政策会落实到什么程度。

　　业内人士表示，松绑二套房贷，恰恰契合了中央支持自住及改善型住房需求的指示精神。央行此番将二套房贷款政策的制定权下放到地方银行，预计未来几个月，差异化的二套房房贷政策将向全国范围蔓延。

　　黄道宝表示，仍然会坚持此前的判断，预期今年成交量会翻番：“政策出来，对股市尤其是房产股的影响显而易见，如果之后股票不大涨的话，买房的人会更多。”

　　林文锡认为，对于台州来说，市场敏感度相对一二线城市较低，政策效应要过段时间才会显现：“不论是商贷额度还是公积金额度，银行具体落实下来还是需要一定的时间，要等到首付比例确定了才能知道。”

　　“就台州来说，政策的落地情况还是不错的，这点从此前的‘9·30’新政的落地情况就可以看出，商业贷款首付降至四成以及公积金首付额度降至三成都有可能，可能在四月中旬会落实到位。”梁总表示。

 

　　市 场

　　改善型房源品质升级，日渐走俏

　　从上周的成交情况可以看出，改善型楼盘日益走俏，改善型楼盘如开发区的江南首府、海棠花苑，路桥区的欧雅兰庭、黄岩区的绿城·宁江明月等均有不错的成交表现，其中，面积在110-140平方米的户型最受欢迎，面积超过140平方米的大户型也受到不少置业者青睐。

　　“改善置业者一般家庭条件不错，经济情况不允许的话想换房也换不了。”黄道宝表示，对于改善置业者而言，小区物业、环境等配套是其考虑的重点。

　　随着物质生活水平不断提升后，购房者对住房舒适度、尊贵性等都有了更高的要求，开发商对改善性项目的品质也不断提高。例如远洲方面表示，目前正在开发建设中的远洲·墅采用了具有辨识度的新亚洲建筑风格，多重前瞻性设计，使得住户在采光上以及实用性上等多方面更加舒适，另外，远洲方面表示，所推出高端物业服务体系，近百项定制化服务以及几十余项精呵服务，从而使客户能享受到全方位关爱；鑫泰方面表示，会在建筑、园林等方面进行全方面的升级，如邀请全球景观设计大师——贝尔高林团队打造宫廷园林景观；外立面采用全高档石材干挂，室内采用德国品牌内开内倒窗户、三星原装指纹锁等，全面提升置业者的居住感受。

　　在采访中，笔者发现，不论是刚需置业者还是改善置业者，不少人置业倾向于改善楼盘。即将步入而立之年市民陈先生说：“我们这种工薪阶层，买一套房子要打拼很多年，倒不如直接买一套面积大一点的学区房，直接一步到位，也省得以后换房麻烦，节省了时间也节省了成本。”